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"Bahnhof Altona: Kippt der Deal des Senats?"

geschrieben von: Oberdeichgraf

Datum: 10.01.20 08:00

Der Bahnhof Altona wird zum Zankapfel. Hamburg will ihn erwerben, aber die Volksbank BraWo wehrt sich.

Über das Vorkaufsrecht des Areals ist ein Streit entbrannt – Bank legt Widerspruch ein. Opposition spricht von "fataler Entwicklung“.
[www.abendblatt.de]
Der Text aus der Druckausgabe:

P1170144.JPG

Der Text wirft viele Fragen auf

geschrieben von: Rollo

Datum: 10.01.20 09:39

1. Warum war die Stadt Hamburg nicht in der Lage, auf eigene Faust von einem offensichtlich verkaufswilligen Verkäufer das für die Stadtentwicklung angeblich wichtige Objekt zu erwerben? Die Volksbank BraWo ist ja in dieser Angelegenheit sicherlich kein Liebhaber des Areals oder Günstling des Verkäufers sondern einfach nur ein Akteur mit kommerziellen Interessen.

2. Wie möchte die Volksbank BraWo das Objekt entwickeln und weshalb soll dies im Widerspruch zu den Interessen Hamburgs liegen?

3. Ist die Begründung des Kaufs mit den 2.000 neu zu bauenden Wohnungen an anderer Stelle verhältnismäßig? 91 Mio. Euro bedeuten bei 2.000 Wohnungen immerhin 45.500 Euro je Wohnung, ohne dass damit die Wohnung oder deren Baugrund bezahlt wäre. Vor Beginn der Niedrigzinsphase bekam man für den Betrag in Hamburg noch eine 2 Zimmer Wohnung in den typischen Hamburger Klinkerbauten, die ein paar Jahrzehnte auf dem Buckel haben.

Vorkaufsrecht versus Erbaurecht

geschrieben von: Georg h

Datum: 10.01.20 09:52

Erbbaugrundstück heißt:
Der Grundstückseigentümer ist nicht identisch mit dem Eigentümer der Immobilie, die darauf steht.

Die Stadt steht da zwei Verhandlungspartnern gegenüber: einer englische Gesellschaft und der Volksbank Bra-Wo. Im Artikel geht leider nicht hervor, um welche Grundstücke sich handelt (naheliegend wäre, daß es sich um das in den 1970ern gebaute Empfangsgebäude handelt), wer nun der Grundstückseigentümer (Volksbank Bra-Wo?) und wer der Immobilieneigentümer (englische Gesellschaft?) ist.

Immobilieneigentümer, die auf einem Erbaugrundstück gebaut haben, können über ihre Immobilie nicht frei verfügen. Es steht ihnen zwar zu, das Objekt selbst zu nutzen, zu vermieten, zu vererben oder zu verkaufen, aber die Grundstückseigentümer haben immer das letzte Wort. Neueintragungen ins Grundbuch sowie Um- und Anbaumaßnahmen erfordern stets die Zustimmung der Eigentümer. D.h. der Immobilenbesitzer könnte das Gebäude an die Stadt verkaufen, bedarf dazu aber der Genehmigung des Grundstückeigentümers. Soweit so gut. Aber nach Auffassung der Volkbank Bra-Wo kann die Stadt in diesem Fall kein Vorkaufrecht geltend machen, weil die Stadt damit die Rechte des Grundstückseigentumers beschneiden würde.

Allgemein zum Vorkaufsrecht: Dazu gehört, dass Grundstück und darauf stehende Immobilie in einer Hand sind. Wenn nun mindestens zwei Interessenten für ein Grundstücks vorhanden sind, dann werden die sich gegenseitig hochbieten bis zu dem Preis, was das Grundstück wirklich ihnen wert ist. Die Stadt könnte dabei als einer der Bieter auftreten. Es wird der Preis erzielt, den das Grundstück wert ist. Beteilig sich die Stadt nicht am Wettbewerb um das Grundstück, kann sie mittels Vorkaufsrecht in das Höchstgebot für das Grundstück einsteigen.

Ist aber von vorn herein bekannt, daß die Stadt in jedem Fall ihr Vorkaufsrecht ausüben will, winken die meisten Interessenten für das Grundstück schon vorher ab. Warum soll man für das Grundstück Pläne schmieden, Archtekten beschäftigen, es persönlich bewerten, wie weit man gehen kann, und schließlich darauf bieten, wenn man weiß, daß man es doch nicht bekommt? Der Verkäufer hat dann unter Umständen nur noch einen Interessenten (die Stadt) und erzielt dann nur den Preis, den die Stadt bereit ist, zu zahlen. Für den Verkäufer des Grundstückes ist das dann ein schlechtes Geschäft, weil ihm die Stadt quasi den Verkaufspreis vorschreibt.

In diesem Fall wird man zunächst den Erbauvertrag auflösen müssen. Dann hat man es nur noch mit einen Eigentümer von Grundstück und Gebäude zu tun und kann mit dem weiter verhandeln. Wenn man dann nicht bereit ist, das zu zahlen, was das Grundstück wert ist, sondern seine eigenen städtischen Vorstellungen durchdrücken will, kann das schon mal dauern .....

Re: Vorkaufsrecht versus Erbaurecht

geschrieben von: Oberdeichgraf

Datum: 10.01.20 13:46

Dazu zwei Dokumente, einmal die PM der Stadt Hamburg vom 19.11.2019: [www.hamburg.de]
Dann der Text einer Kleinen Anfrage des Linken Abgeordneten Norbert Hackbusch: [prellbock-altona.de]
Leider habe ich aber jetzt weder die Zeit, noch die Lust, die Antwort des Senats herauszusuchen.
Der wird mit Kleinen Anfragen förmlich bombardiert...
Ohne Hintergrundkenntnisse wird man hier kaum sachgerecht über die Sache diskutieren können.
Ganz allgemein würde ich aber vom Gefühl her sagen, die Bank wittert hier Geld.
Von den Zinsen können sie nicht mehr leben, Immobiliendeals bringen aber meist gutes Geld in die Kasse.
Ob die Bank mit Geld der Stadt "ruhig gestellt" wird, wäre natürlich reine Spekulation.



1-mal bearbeitet. Zuletzt am 10.01.20 13:47.

Re: Vorkaufsrecht versus Erbaurecht

geschrieben von: kmueller

Datum: 10.01.20 15:06

Oberdeichgraf schrieb:
Dazu zwei Dokumente, einmal die PM der Stadt Hamburg vom 19.11.2019: [www.hamburg.de]
Dann der Text einer Kleinen Anfrage des Linken Abgeordneten Norbert Hackbusch: [prellbock-altona.de]

Ohne Hintergrundkenntnisse wird man hier kaum sachgerecht über die Sache diskutieren können.
Ganz allgemein würde ich aber vom Gefühl her sagen, die Bank wittert hier Geld.
Ein klassischer Fall von: erst Projekt starten und dann ('jetzt können wir nicht mehr zurück') unbegrenzt draufzahlen. An diejenigen, die sich diese Pfründe vorher wohlüberlegt eingerichtet haben.

Bei öffentlichen Bauten ist das mittlerweile 'normal' (üblich).

Daß die Juristen der Stadt sich durch die simple Einrichtung eines Erbbaurechts austricksen lassen, kann man mit reiner Dummheit eigentlich nicht mehr erklären.

Edit: Auf Hinweis von @Mw die Terminologie korrigiert.



1-mal bearbeitet. Zuletzt am 10.01.20 19:06.

Erb-baurecht (o.w.T)

geschrieben von: Mw

Datum: 10.01.20 18:25

(Dieser Beitrag enthält keinen Text)
Bei der Fülle des zu verarbeitenden Materials sind einzelne Fehler oder Unrichtigkeiten nicht gänzlich zu vermeiden (Kursbuch Deutsche Bundesbahn)

Re: "Bahnhof Altona: Kippt der Deal des Senats?"

geschrieben von: blademan

Datum: 20.01.20 16:44

An sich ist es eine gute Sache, dass die Stadt den Bahnhof kauft. Denn ob Diebsteich gebaut wird, oder Altona modernisiert, muss dieses Gebäude weg, und dazu muss es erstmal abgekauft werden.

Aber in den letzten 12 Jahren hat es schon 3 Mal Besitzer gewechselt - jedes Mal mit Preissteigerung. Auch hier wieder. Warum hat man das erlaubt und bis zu einem Moment gewartet, wo man jeden Preis zahlen muss, weil man gar keine andere wahl hat?

Übrigens: das ist nur das "Media Markt" Gebäude. Der westl Teil gehört denke ich der DB Station & Services. Das Parkhaus, unbekannt. Das InterCity Hotel, unbekannt. Es handelt sich also noch lange nicht um den ganzen Bahnhof.


kmueller schrieb:
Zitat:
Ein klassischer Fall von: erst Projekt starten und dann ('jetzt können wir nicht mehr zurück') unbegrenzt draufzahlen. An diejenigen, die sich diese Pfründe vorher wohlüberlegt eingerichtet haben.

Bei öffentlichen Bauten ist das mittlerweile 'normal' (üblich).
Genauso ist es, leider. Dabei war schon immer klar, ob Diebsteich gebaut wird oder nicht, dass dieses Gebäude abgekauft werden muss.
Es werden für das Diebsteich Projekt immer nur die rein bahnseitigen 360 Mio gennant, doch die Stadt Hamburg wird mehr als diese Menge zahlen. 38 Mio fürs Grundstück. Die über 100 Mio Investition in die Hochhäuser am Diebsteich Bahnhof. Diese 91 Mio noch dazu. Der Abriss der Altanlagen, Dekontaminierung, etc, kommen on top. Auch das zahlt die Stadt. Höhe unbekannt. Dann die üblichen Preissteigerungen (die 360 Mio sind auf Basis 2013 geschätzt). Am Ende ist es eine Milliarde, wenn man alle Salamischeiben zusammenfügt. Das an sich muss nicht unbedingt falsch sein, aber man hätte von Anfang an transparenter über die Kosten berichtet haben.

Wenn man dann aber eine Milliarde ausgibt, um die Situation für Bahnreisende zu verschlechtern, damit Immobilieninvestoren an Ihre Freude kommen, dann ist dieses als Bahnmaßnahme getarnte Immobilienprojekt durchaus fragwürdig...



1-mal bearbeitet. Zuletzt am 20.01.20 16:49.